Canone di locazione e aumento dopo la stipulazione del contratto

Di Ivano CiurliaProfessionista – Pubblicato il 11/11/2020

La possibilità o meno di aumentare il canone nella locazione ad uso abitativo e nella locazione per finalità commerciali e la piena legittimità del “canone a scaletta”

  1. La locazione ad uso abitativo
  2. La locazione ad uso commerciale
  3. La legittimità del “canone a scaletta” nella locazione ad uso commerciale

1. La locazione ad uso abitativo

Nel nostro ordinamento la locazione di immobili da destinare ad uso abitativo è regolata dalla Legge n. 431/1998. Essa consente di addivenire alla stipula del contratto di locazione attraverso due diverse ed alternative modalità: la locazione a canone libero e quella a canone concordato.

Per quanto concerne la prima modalità di stipulazione contrattuale, la locazione a canone libero, la legge prevede un minimo indefettibile di durata del rapporto locatizio, fissato in 4 anni, più ulteriore proroga di 4 anni in caso di assenza di comprovate esigenze del locatore, tipizzate tassativamente dalla stessa legge (c.d. contratto 4+4).

Analogamente il legislatore ha predisposto le medesime garanzie alla seconda modalità contrattuale, ossia la locazione a canone concordato, che fonda la propria ragion d`essere nell`esistenza e nell`applicazione degli accordi territoriali siglati tra le associazioni dei proprietari e le associazioni dei conduttori. La durata minima di tali contratti è di 3 anni con possibilità di proroga biennale (c.d. contratto 3+2).

Per ambedue le summenzionate modalità di stipula contrattuale, la legge ha predisposto il divieto, vigente in capo al locatore, di aumento in itinere del canone già pattuito contrattualmente tra le parti. Difatti, il prezzo, pattuito tra locatore e conduttore a titolo di canone, dovrà essere costante per tutta la durata contrattuale, senza alcuna possibilità di aumento dell`importo.

Relativamente al contratto di locazione a canone libero, tale divieto può desumersi dalla lettura della seconda parte del comma prima dell`art. 2 della Legge n. 431/1998, dove si asserisce testualmente che:

«Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni».

Dal tenore letterale della disposizione nulla può desumersi circa la possibilità o meno di aumento del canone di locazione, ma tale divieto dovrà evincersi da un`attenta lettura puramente ermeneutica. Difatti, la disposizione richiama la “seconda scadenza” del contratto, ossia lo spirare del secondo quadriennio, per consentire l`attivazione di una procedura di rinegoziazione a nuove condizioni o per la rinuncia al tacito rinnovo, ed è proprio tale inciso che chiarifica, diradando ogni parvenza di dubbio, la vigenza ex lege, in capo al locatore, dell`impossibilità di un in aumento in itinere del canone antecedentemente pattuito.

Un aumento del canone potrebbe esserci solo ed esclusivamente attivando la procedura di rinegoziazione alla seconda scadenza contrattuale, laddove venga accettata dal conduttore, o addivenendo ad una risoluzione del rapporto locatorio e conseguente stipulazione di un nuovo contratto con un importo maggiore a titolo di canone.

Vi è però un`ipotesi ove il locatore è legittimato a richiedere un incremento del canone precedentemente concordato con il conduttore. Si tratta dell`aggiornamento ISTAT da addizionare al canone concordemente pattuito per far fronte all`eventuale svalutazione monetaria intercorsa. Tale aggiornamento corrisponderà all`indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati (FOI), e potrà corrispondere al 100% del valore di tale indicizzazione a seguito della soppressione dell`art. 24 della legge sull`equo canone apportata dalla legge 431/98.

Nel contratto di locazione ad uso abitativo potrà, dunque, essere compresa la clausola inerente all`aggiornamento annuale del canone di locazione in base all`indice ISTAT e tale predetto aggiornamento potrà essere effettuato automaticamente, senza previa richiesta esplicita del locatore, ove tale modalità sia espressamente menzionata nel contratto.

Solo ed esclusivamente in siffatta ipotesi il locatore è legittimato a pretendere un importo maggiore rispetto a quanto statuito e pattuito concordemente, a titolo di canone, nel contratto di locazione.

Per quanto concerne la diversa modalità di stipulazione contrattuale, ossia la locazione a canone concordato, il divieto di aumento del canone è statuito ex art. 2 della Legge n. 431/1998, da ricavarsi tramite approccio ermeneutico dal dettame della seconda parte del quinto comma del prefato articolo, che testualmente dispone:

«Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni».

Anche in siffatta casistica, analogamente a quanto evidenziato nella trattazione della locazione a canone libero, si può addivenire ad un aumento del canone solo allo scadere del periodo di proroga tramite attivazione della procedura di rinnovo a nuove condizioni o con la stipula di un nuovo contratto allo spirare della sua valenza, e mai potrebbe addivenirsi ad un aumento in itinere del canone di locazione durante la piena vigenza contrattuale.

In conclusione, per quanto concerne la stipulazione di un contratto di locazione ad uso abitativo si può asserire con assoluta certezza che, in entrambe le prefate modalità descritte, nessun aumento in itinere del canone di locazione potrà essere predisposto dal locatore, ma dovrà osservarsi, ex lege, quanto stabilito dalle parti pattiziamente nel contratto per tutta la sua durata, salvo l`aggiornamento relativo all`indice ISTAT o eventuali riduzioni del canone di locazione per mutuo consenso. Quest`ultima casistica circa la riduzione del canone è ritenuta pienamente ammissibile dalla giurisprudenza, favorendo in toto il conduttore dall`aggravio obbligatorio in termini pecuniari.One LEGALE | Experta ImmobiliTi aiuta ad affrontare con sicurezza ogni problematica in materia di condominio, compravendita, immobili e locazioni. Guide pratiche, commentari, riviste, check list, formule, news a cura dei migliori esperti.

2. La locazione ad uso commerciale

Nell`ambito della locazione per finalità commerciali l`individuazione del divieto, inerente l`aumento in itinere del canone, è agevolmente individuabile dal dettame legale e non vi sarà bisogno di ricorrere ad alcuna attività ermeneutica per la sua specifica estrapolazione e presunzione.

Difatti, è il primo comma dell`art. 79 della legge sull`equo canone (Legge n. 392/1978) a stabilire espressamente che:

«È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge».

È agevole notare dal tenore della disposizione come il legislatore, nell`ambito della locazione ad uso commerciale, voglia radicalmente escludere, a scanso di equivoci interpretativi, la possibilità di aumento del canone di locazione durante la decorrenza contrattuale.

Sulla tematica è intervenuta recentemente la Suprema Corte, con sentenza n. 34148/2019, dando continuità al prefato e dominante indirizzo giurisprudenziale, ribadendo autorevolmente che:

«In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 32, ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa Legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti; il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l’intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell’immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi».

Da tale passaggio giurisprudenziale si evince che il divieto di aumento del canone per le locazioni ad uso commerciale, sancito ex art. 79 della legge sull`equo canone, vige durante l`intero decorso contrattuale e non solo al mero momento di formazione e venuta in essere dello stesso, garantendo in siffatto modo una preclusione alla maggiorazione in itinere degli importi concordati ab origine.

Parimenti nullo è l`accordo integrativo, intercorso ex post, volto alla maggiorazione del canone di locazione rispetto al quantum rinvenibile e prefissato dall`originaria pattuizione tra le parti. Tale assunto è ricavabile dalla lettura della statuizione delle Sezioni Unite della Suprema Corte, intervenuta con sentenza n. 23601/2017, con la quale si chiarifica inequivocabilmente che è nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato. Tale nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Legittimo invece è l`aggiornamento del canone di locazione tramite l`indicizzazione ISTAT al fine di arginare la svalutazione monetaria. Tale espediente economico è contemplato dall`art. 32 della legge sull`equo canone, che testualmente dispone quanto segue:

«Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira (euro).

Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell’entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo».

Tuttavia, a differenza di quanto accade per le locazioni ad uso abitativo, l`aggiornamento del canone secondo l`indicizzazione ISTAT non potrà essere automatica, ergo, una siffatta clausola stilata nel momento genetico del contratto, che predisponga tale automatismo, sarà affetta da nullità. Vi dovrà essere una puntuale richiesta da parte del locatore, che è una condizione essenziale e imprescindibile per la nascita del diritto in questione.

Oltretutto l`aggiornamento del canone, relativamente alle locazioni ad uso commerciale, dovrà essere pari o inferiore al 75% dell`indice ISTAT, diversamente da quanto disposto in materia di locazione abitativa.

3. La legittimità del “canone a scaletta” nella locazione ad uso commerciale

Da lungo tempo si dibatte in dottrina in merito alla legittimità o meno della predisposizione all`interno del contratto di locazione del c.d. “canone a scaletta”, che prevederebbe dapprima un iniziale esborso ridotto a titolo di canone in capo al conduttore, per addivenire col tempo e con conseguenti aumenti di importo, cadenzati nel tempo, al quantum contrattualmente previsto come pieno corrispettivo per la locazione.

Tale espediente è spesso utilizzato nella prassi per agevolare, nel primo periodo di apertura di un`attività economica, il conduttore che potrebbe essere in difficoltà con l`avviamento del proprio esercizio o altresì per far fronte alle spese di restauro dell`immobile laddove effettuate a proprie cure e spese.

La giurisprudenza, intervenendo nel dibattito dottrinale insorto, ha risolto con maggiore pragmaticità l`annosa questione.

Merita menzione, quale punto di arrivo di un travagliato iter interpretativo, la recente sentenza della Suprema Corte n. 23986/2019.

Invero, in passato ci furono ulteriori interventi della giurisprudenza di legittimità che riconobbero la liceità di una gradazione frazionata nel tempo del canone di locazione, ma tale orientamento riteneva di doversi rinvenire e provare in caso di maggiorazione, ai fini di una piena validità, elementi oggettivi e predeterminati per una corretta ed effettiva individuazione delle motivazioni e delle fasce temporali nelle quali predisporre il nuovo scaglione ad importo maggiore.

Tale vetusto orientamento è stato da tempo mutato da un innovativo indirizzo giurisprudenziale, che la prefata sentenza n. 23986/2019 incorpora e ribadisce senza timore alcuno.

Difatti, si legge nel suo dispositivo, sposando un orientamento oramai consolidato, che:

«Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto. A tal fine deve escludersi la necessità di dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale. L’ancoramento a tali elementi costituisce infatti solo una delle possibili modalità attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone “a scaletta”, in alternativa alla quale questa può altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo; sia mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione. La legittimità di tale clausola dev’essere peraltro esclusa là dove risulti – dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dalla L. n. 392 del 1978, art. 32, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1 cit. legge».

Da tale assunto si evince indubbiamente che la predisposizione del c.d. “canone a scaletta” è pienamente legittimo nei contratti di locazione ad uso commerciale.

Il canone a scaletta però, per essere valido, dovrà sottostare ad alcune condizioni.

Innanzitutto dovrà essere ricompreso testualmente, tramite apposita clausola, al momento della stipulazione contrattuale e giammai in un momento successivo. Potrà non essere ancorato ad elementi oggettivi predeterminati tesi alla dimostrazione dell`aumento giustificato del canone, ma dovrà necessariamente non essere finalizzato ad aggirare surrettiziamente la mera neutralizzazione della svalutazione monetaria.

In conclusione, rispettando le innanzi già citate condizioni, il “canone a scaletta” dovrà ritenersi legittimo e valido nella pratica contrattuale delle locazioni ad uso commerciale, così come autorevolmente disposto dall`orientamento giurisprudenziale dominante.

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