Acquisto di immobile gravato da difformità ed abusi edilizi

Agente immobiliare e notaio: profili di responsabilità, civile e penale, dei soggetti coinvolti nel processo di compravendita

Di Ivano Ciurlia – Pubblicato il 13/02/2021

Sommario

  1. La responsabilità civile dell’agente immobiliare
  2. La responsabilità penale dell’agente immobiliare
  3. L’esclusione della responsabilità del notaio

1. La responsabilità civile dell’agente immobiliare

Nell’acquisto di un immobile sovente ci si affida ad intermediari professionistici al fine di ridurre i rischi e le incombenze che potrebbero riverberarsi da procedure gravose ed impegnative.

L’azzeramento totale dei rischi è spesso una lontana chimera anche coinvolgendo soggetti di comprovata esperienza nelle trattative di compravendita immobiliare, potendo ugualmente sussistere incidenti di percorso di difficile risoluzione.

Difatti, anche incaricando un intermediario qualificato come l’agente immobiliare, il rischio nell’acquisto di un immobile – che ex post si rilevi gravato da abuso edilizio – permane, e da tale evenienza potrebbero inevitabilmente derivare delle responsabilità in capo a quest’ultimo.

Notevoli, sotto tale aspetto, sono gli interventi della giurisprudenza. Di recente, infatti, la Suprema Corte si è interessata ad una peculiare casistica inerente il mancato pagamento della provvigione all’agente immobiliare laddove l’acquirente venga a scoprire, a seguito dell’avvenuto acquisto, che sull’immobile gravano abusi edilizi.

 La Suprema Corte, con ordinanza n. 784/2020, difatti, ha dichiarato che:

«il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darlecosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente».

Da tale pronuncia può ricavarsi pacificamente il principio di diritto secondo il quale l’agente immobiliare è onerato, in forza dello svolgimento delle sue mansioni ed ottemperando alla normale diligenza richiesta dal suo ruolo, ad effettuare i dovuti controlli al fine di informare, prontamente e compiutamente, l’acquirente della sussistenza di abusi edilizi sull’immobile oggetto di compravendita. Esulano dalle sue competenze, di converso, l’espletamento di indagini tecnico-giuridiche volte al reperimento di informazioni inerenti alla sussistenza di un possibile pignoramento o di ipoteche sul bene immobile in questione.

Laddove ciò non avvenga, ad avviso della Suprema Corte, si ravviserebbe un inadempimento da parte dell’agente immobiliare, che non ha prestato la propria opera con la comune diligenza richiesta, che giustificherebbe – per via del legittimo affidamento insorto e la violazione degli obblighi informativi – il mancato pagamento della provvigione nei suoi confronti.

Il mancato versamento della provvigione non è l’esclusiva conseguenza in siffatta casistica, ma l’acquirente potrà altresì richiedere il risarcimento dei danni patiti, mediante il ricorso alla giustizia civile.

La recente ordinanza della Cassazione, poc’anzi richiamata, non è stata una pronuncia estemporanea e sui generis, ma il corretto adeguamento ad una corrente giurisprudenziale già esistente, che già da tempo ravvisava – in caso di inadempimento degli obblighi informativi – una responsabilità in capo all’agente immobiliare, laddove sussistano vizi della res non portati a conoscenza dell’acquirente.

Difatti, già nel 2017, poteva assistersi a pronunce giurisprudenziali di medesimo segno e portata precettiva. La Suprema Corte, con sentenza n. 4415/2017, affermava un principio di diritto alquanto analogo, stabilendo che:

«il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l’ordinaria diligenza, l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione. Detta responsabilità, in particolare, non può estendersi e va pertanto esclusa, in ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle consistenti nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza. E, ciò, salve le ipotesi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni o circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero anche laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere, ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico».

In conclusione, sul versante della responsabilità civile, l’agente immobiliare che, non adoperandosi tramite l’utilizzo della comune diligenza propria del suo ruolo, non verifichi la sussistenza di abusi edilizi insistenti sull’immobile – e per tale inadempimento si verifichi un nocumento al soggetto acquirente – potrà essere chiamato da quest’ultimo a rispondere dei danni causati, in aggiunta al mancato introito della provvigione per la transazione immobiliare effettuata.

2. La responsabilità penale dell’agente immobiliare

Oltre alla responsabilità civile per il danno cagionato dall’inadempimento dei corretti obblighi informativi sussistenti in capo all’agente immobiliare, quest’ultimo, in determinate casistiche, potrebbe incorrere in conseguenze ben più gravi come l’apertura di un procedimento penale in seno alla Procura della Repubblica.

Il delitto che potrebbe essere commesso dall’agente immobiliare consiste nella truffa contrattuale, che verrà integrato ogniqualvolta il soggetto in questione concluda una transazione essendo consapevole della persistenza di vizi della cosa venduta, quali ad esempio abusi edilizi, e di conseguenza taccia al fine di concludere la vendita, traendo in inganno il soggetto acquirente, che ignaro entrerà nella disponibilità di una res viziata.

Tale orientamento può essere desunto da una rilevante pronuncia della Suprema Corte, Sezione Penale che, tramite la sentenza n. 1730/2018, asserisce testualmente quanto segue:

«In via preliminare si ribadisce che in tema di truffa contrattuale, anche il silenzio, maliziosamente serbato su circostanze rilevanti ai fini della valutazione delle reciproche prestazioni da parte di colui che abbia il dovere di farle conoscere, integra l’elemento del raggiro, idoneo ad influire sulla volontà negoziale del soggetto passivo. Nel caso di specie l’imputato taceva circostanze rilevanti, inducendo in errore la persona offesa sulla rispondenza dell’immobile proposto alle caratteristiche richieste. Il fatto che lo stato fosse verificabile attraverso il controllo dei documenti allegati al rogito non esclude, come rilevato dai giudici di merito, la responsabilità del ricorrente».

Si perviene in questo modo, oltre alla sussistenza di una risposta pecuniaria in ambito civile, anche ad una gravosa conseguenza sanzionatoria in materia penale, laddove venga svolta la professione di mediatore immobiliare con modalità tali da arrecare, dolosamente e fraudolentemente, nocumento all’ignaro acquirente in vista di un introito economico.

3. L’esclusione della responsabilità del notaio

Ulteriore soggetto coinvolto nella procedura di acquisto di un immobile è il notaio incaricato di redigere l’apposito atto traslativo della proprietà.

Nei confronti di tale soggetto, invero, la giurisprudenza è fortemente garantista, avendo negato in più occasioni – in maniera granitica – la responsabilità di quest’ultimo nella casistica inerente l’acquisto di un immobile gravato da abusi edilizi.

Tale orientamento giurisprudenziale è giustificato dalla pragmatica visione del ruolo del notaio, quale mero autore del rogito e non deputato alla concreta verificazione della veridicità delle dichiarazioni dell’alienante che confluiranno in seguito nell’atto. Non sarebbe produttivo nella realtà materiale, non avendo competenze tecnico-pratiche in materia, gravare il notaio di ulteriori mansioni addizionali tese alla distinzione fattuale di eventuali abusivismi edilizi insorti sull’immobile. Esso ha invece l’esclusivo onere di raccogliere le dichiarazioni dell’alienante e riportale nella stesura del rogito.

La Sezione Penale della Suprema Corte, difatti, ha affermato – con sentenza n. 35999/08 – la non configurabilità dell’obbligo in capo al notaio di verificare la veridicità delle dichiarazioni rese dall’alienante. La prefata sentenza dispone che:

«Recepita la dichiarazione del privato in ordine all’esistenza e agli estremi della concessione, l’atto notarile, redatto con le prescritte formalità, è perfettamente valido e corrispondente al canone formale dell’atto pubblico, ai sensi dell’art. 2699 c.c., come tale dotato della forza probante privilegiata e dell’efficacia prevista dall’art. 2700 dello stesso codice».

La Corte continua nella sua statuizione rimarcando una responsabilità del venditore ex art. 483 c.p. (falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico) escludendo quella del notaio. Difatti, viene disposto che:

 «L’esistenza di un obbligo giuridico di dire la verità a carico del privato emerge incontrovertibilmente dal sistema positivo».

Seguendo tale filone interpretativo, la successiva giurisprudenza ha consolidato con maggior vigore quanto precedentemente statuito. Difatti, nel 2012, la Sezione Penale della Suprema Corte ha ribadito l’assoluta estraneità operativa del notaio nelle operazioni riguardanti il controllo della veridicità delle dichiarazioni in merito ad abusivismi edilizi. La sentenza n. 11628/2012, della Suprema Corte, testualmente menziona quanto segue:

«Secondo un condivisibile orientamento interpretativo è corretta l’esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore, nel caso di specie, della conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici…nessun obbligo riguarda il notaio, tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell’alienante, risultino gli estremi della conformità agli strumenti urbanistici o della concessione rilasciata in sanatoria».

Da tale statuizione si evince vistosamente l’esclusione di un generale e perentorio obbligo giuridico in capo al notaio di verifica di corresponsione al vero delle dichiarazioni dell’alienante. L’unica casistica di esposizione del notaio a responsabilità giuridica potrà ravvisarsi laddove esso non controlli la presenza, in corso di stesura del rogito, del permesso di costruire o della concessione rilasciata a seguito di sanatoria, prescritti tassativamente dalla legge.

Del medesimo avviso è stata la Corte di Appello di Napoli che, con sentenza n. 4055/2018, ha fortemente escluso la responsabilità giuridica del notaio in presenza di immobili gravati da abusi edilizi, escludendo dal novero delle attività del professionista la verifica concreta delle risultanze addotte dall’acquirente. Tale pronuncia di appello sancisce che:

«Il notaio che ha proceduto alla stipula e registrazione del rogito, non può essere ritenuto responsabile per non aver verificato gli abusi edilizi. Si tratta infatti di un controllo che non rientra nelle competenze, né nelle possibilità materiali di accertamento del notaio. L’ufficiale rogante deve limitarsi ad ammonire il venditore, chiedendogli di dichiarare, sotto responsabilità penale, che l’immobile non presenta irregolarità edilizie. Di conseguenza, se l’alienante non dichiara la presenza di abusi edilizi, pur conoscendoli, il notaio può procedere alla stipula dell’atto dovendo dare fede della parola del venditore e inserirne le dichiarazioni nell’atto».

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