Niente detrazione 110% sulle unità in costruzione (F3)

ItaliaOggi

Niente detrazione del 110% sulle unità in costruzione (categoria “F/3”) in quanto non definibili come costruzioni esistenti. Ma le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) necessarie per completare l’opera fruiscono della detrazione

di Fabrizio G. Poggiani

Unità in costruzione senza superbonus

Niente detrazione del 110% sulle unità in costruzione (categoria «F/3») in quanto non definibili come costruzioni esistenti. Nel rispetto del limite fissato a 96.000 euro per gli interventi antisismici di demolizione ed ampliamento, anche le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) necessarie per completare l’opera fruiscono della detrazione. Con due recenti risposte (n. 174 e n. 175) a interpelli, l’Agenzia delle entrate è di nuovo intervenuta sulla tipologia e le soglie delle spese per interventi destinati a fruire del Superbonus, di cui all’art. 119 del dl 34/2020, convertito con modifiche nella legge 77/2020.

Unità in costruzione. La prima risposta (n. 174) concerne la possibilità di avvalersi della detrazione maggiorata del 110% per l’esecuzione di interventi di isolamento termico, in particolare dell’involucro dell’edificio (trainante), oltre a ulteriori interventi per l’efficientamento energetico (trainati). L’edificio oggetto dei citati interventi è costituito da cinque piani e composto da diciotto appartamenti e tre magazzini ma, come risulta dalla documentazione a supporto, sono presenti all’interno anche unità abitative censite in categoria «F/3» che, allo stato attuale, non prevedono una data di ultimazione dei lavori per la mancanza della liquidità necessaria, sebbene si ritenga che, alla data di ultimazione, i detti appartamenti «in costruzione», possano essere censiti nelle categorie abitative «A/2» e «A/3». L’Agenzia delle entrate ripercorre, come al solito, tutta la disciplina del 110%, ricorda quali interventi beneficiano della detrazione maggiorata, partendo dai chiarimenti già forniti (circ. 24/E/2020 e 30/E/2020 e ris. 60/E/2020), evidenziando la necessità della presenza degli interventi trainanti e confermando che sono ammessi gli interventi effettuati dai condomìni di isolamento termico, anche nelle singole unità. In relazione, però, al caso specifico l’agenzia fa presente che, ai fini della fruizione del 110%, la condizione indispensabile è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari esistenti e dotate di impianto di climatizzazione invernale, con la sola esclusione di quelle collocate nelle categorie «A/1», «A/8» e «A/9», in tale ultimo caso se non aperte al pubblico. Con riferimento all’attribuzione della categoria «A/3», l’Agenzia delle entrate richiama un datato documento di prassi (circ. 9/T/2001 e 4/T/2009) con la quale il Territorio ha chiarito che quella categoria è attribuita esclusivamente a categorie fittizie, al solo fine di agevolare la presentazione in catasto di aggiornamenti con la procedura «Docfa». Da tale indicazione, pertanto, si evince che nel caso specifico di tratta, di fatto, di unità in costruzione e non appartenenti alla famiglia delle unità immobiliari esistenti, con la conseguenza che alle stesse risulta preclusa la fruizione della detrazione del 110%. La presenza all’interno dell’edificio di dette unità, però, non preclude, in presenza degli interventi delineati, alla possibilità che per le restanti unità, diversamente accatastate e con natura residenziale, il condominio possa accedere al 110%, escludendo le unità «F/3» dalla determinazione della spesa massima ammissibile.

Limiti di spesa. Con la seconda risposta (n. 175), l’Agenzia delle entrate fornisce ulteriori chiarimenti sulle soglie di spesa inerenti alcuni interventi antisismici e di efficientamento energetico da eseguirsi su un edificio condominiale, composto da tre unità abitative di categoria «A/2», con relative pertinenze accatastate in categoria «C/6», e un deposito accatastato in categoria «C/2». Preliminarmente, l’Agenzia precisa che gli interventi indicati, in assenza di titolo edilizio, possono fruire delle detrazioni ma alla condizione che dal detto titolo risulti che si tratta di interventi di conservazione del patrimonio esistente e non di nuova costruzione e che, attraverso l’attestazione di prestazione energetica (Ape), si rilevi il miglioramento di almeno due classi energetiche o, quantomeno, il collocamento in quella più alta. Con specifico riferimento alle soglie, infine, l’agenzia precisa che per gli interventi è previsto un limite di 96 mila per ogni unità facente parte dell’edificio (quindi 96 mila per 7 unità) e che, quando si esegue tale tipologia di intervento (antisismico), risultano agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie per completare l’intervento, come, per esempio, il rifacimento delle pareti esterne e interne, i pavimenti, i soffitti, l’impianto idraulico ed elettrico nel limite, però, della soglia indicata.

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