Superbonus più facile per i condomini (anche con condono in corso): la procedura per sanare gli abusi edilizi

La bozza del decreto propone che l’irregolarità di un singolo non impedisca l’accesso all’incentivo agli altri condomini. Novità per alberghi e pensioni. Ecco cosa fare in caso di abuso edilizio

di Massimiliano Jattoni Dall’Asén

Le novità: la proroga al 2023 e il via libera all’agevolazione anche per casa con condono in corso

Il prolungamento del Superbonus al 110% fino al 2023 non è presente nel Piano nazionale di ripresa e resilienza, ma il premier Draghi parlando all’Aula il 27 aprile ha spiegato che la misura è tra i tasselli economici fondamentali per la ripresa del Paese e per questo va semplificato e prorogato, impegnandosi a inserire in legge di Bilancio le risorse per coprire fino a tutto il 2023.
I conti però si potranno fare, per quanto riguarda la manovra, solo a dicembre, cosa che potrebbe rallentare la misura nella seconda parte dell’anno. Ecco che allora i senatori del M5S in una nota congiunta spiegano di voler iniziare «a studiare dei percorsi alternativi rispetto alla manovra», perché ci sarebbe «lo spazio per individuare in altre sedi i fondi necessari per finanziare l’estensione».
Intanto, tocca al decreto legge sulle Semplificazioni, che il governo approverà a maggio per sostenere l’attuazione del Pnrr, dedicare un capitolo al Superbonus. Nella bozza si parla infatti di snellimento delle procedure e rendere più semplice l’accesso all’incentivo per i condomini che ne faranno richiesta con il ministero della Transizione ecologica che sostanzialmente dà semaforo verde anche a quelli che hanno in corso «domande di condono edilizio». L’obiettivo è di evitare che eventuali «irregolarità» riferibili a «una singola unità immobiliare» impediscano agli altri appartamenti di acquisire la certificazione di «stato legittimo» e accedere così al Superbonus. Qualora però la richiesta di sanatoria venisse successivamente respinta, si legge nella bozza, scatterebbe la revoca delle agevolazioni. Ma c’è di più: nella bozza del decreto Investimenti, approvato il 29 aprile dal Cdm, viene stabilito che i condomini possano usufruire del Superbonus per tutto il 2022 senza bisogno di aver completato almeno il 60% dei lavori entro giugno, così come era previsto finora.
Ma andiamo con ordine vediamo le novità e poi scopriamo come fare la sanatoria degli abusi edilizi e ottenere così l’agevolazione.

Superbonus anche a chi non ha completato i lavori al 60%

Come detto, il Superbonus diventa più semplice per i condomini. La novità contenuta nella bozza del decreto Investimenti prevede che i condomini possano usufruire del Superbonus per tutto il 2022 senza bisogno di aver completato almeno il 60% dei lavori entro giugno, come era previsto fino a ora.

Superbonus anche per alberghi e pensioni

Tra le novità anche l’estenzione del Superbonus al 110% anche per altre classi di immobili prima non considerate, come alberghi e pensioni. La proposta messa a punto dal ministero prevede infatti di estendere l’ambito di applicazione del Superbonus anche agli interventi effettuati su immobili con classe catastale D/2, cioè «alberghi e pensioni».

Cosa sono gli abusi edilizi

L’abuso edilizio non ancora sanato non è di per sé un impedimento all’ottenimento del Superbonus al 110%, l’agevolazione prevista dal decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (31 dicembre 2022 per i condomini, in attesa della conferma definitiva della proroga al 31 dicembre 2023), per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici e di installazione di impianti fotovoltaici e di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.
Come prima cosa, per poter iniziare i lavori di ristrutturazione e chiedere il Super bonus, bisogna incaricare un tecnico abilitato che avrà il compito di certificare mediante asseverazione di conformità urbanistica l’assenza di irregolarità presenti sull’immobile o, diversamente, la presenza di «difformità edilizie», quando cioè tra le planimetrie depositate presso Comune e Catasto e lo stato reale dell’immobile ci sono delle incongruenze. In caso di edifici antichi, queste possono esserci per l’approssimazione con la quale si disegnavano e si depositavano le planimetrie prima della Seconda guerra mondiale, ma in tutti gli altri casi sono il frutto di interventi non dichiarati di modifica della struttura, delle finestre, delle scale, se non addirittura una difformità originaria, ovvero quando l’opera è stata fin dall’inizio realizzata in assenza dell’autorizzazione della pubblica amministrazione o non rispettando il progetto depositato in Comune. In tutti questi casi siamo nei cosiddetti «abusi edilizi».

Come verificare se ci sono «difformità edilizie»

Per assicurarsi che vi sia corrispondenza tra immobile e titolo edilizio, il tecnico abilitato o lo stesso proprietario dell’immobile devono acquisire tutte le pratiche con le eventuali varianti in corso d’opera o successive alla costruzione, in virtù delle quali è stata a suo tempo autorizzata la realizzazione dell’edificio. I documenti si richiedono in copia conforme all’Ufficio tecnico del Comune in cui si trova l’immobile. Stessa cosa vale per il Catasto dove si devono chiedere le planimetrie depositate che verranno così confrontate con le autorizzazioni reperite in Comune. Se l’edificio è storico (ovvero, realizzato prima del 1945) potrebbero mancare le autorizzazioni. In questo caso sarà il tecnico incaricato a dover stilare una descrizione fedele dell’immobile.

La tolleranza del 2% sugli abusi edilizi

Nel caso di piccole difformità edilizie la procedura è piuttosto semplice. Stiamo parlando di spostamenti di pareti interne, l’apertura di una porta o la creazione di un nuovo bagno, insomma minimi cambiamenti di distanze, volumi, altezze e superfici per i quali è ammessa una tolleranza tra stato di fatto e progetto entro il limite del 2%. In questo caso è sufficiente che il professionista produca una «dichiarazione sostitutiva di atto notorio» che certifichi che la discordanza rispetta tale limite massimo per accedere al Superbonus. Il limite di abusivismo del 2% è stato fissato nel Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) all’art. 49, comma 1, in cui si dice che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”. Se si resta sal di sotto di questo tetto percentuale non si deve procedere alla sanatoria.

Come fare la sanatoria

Quando le difformità edilizie superano il tetto del 2%, allora si deve procedere con la richiesta di una sanatoria edilizia. In genere basta presentare in Comune una richiesta, che preveda il pagamento di una sanzione calcolata sull’entità dell’abuso. Questo permetterà di regolarizzare l’immobile. Ci sono però dei casi in cui l’abuso deve essere abbattuto, ripristinando la condizione originaria dell’immobile. Il Testo Unico Edilizia chiarisce all’art. 50 che “il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49”. In sostanza, la procedura di “sanatoria” richiede la sussistenza delle condizioni che avrebbero determinato il rilascio dell’autorizzazione alla realizzazione dell’opera. In presenza delle condizioni prescritte, l’autorizzazione ha efficacia retroattiva, cioè vengono meno gli impedimenti alla concessione dell’agevolazione fiscale. A questo punto si potrà procedere con la richiesta degli incentivi come il Superecobonus 110%.

Quando la sanatoria è in corso

Ma se l’iter della sanatoria non è concluso (come si sa, ci sono immobili oggetti di sanatoria le cui pratiche stazionano da tempo negli uffici comunali preposti) è possibile richiedere il Superecobonus? Il nuovo decreto Semplificazioni nella bozza viene di fatto a confermare quanto già detto dal Consiglio Superiore dei lavori pubblici, che nel rispondere a un quesito aveva ammesso alla detrazione “anche gli immobili per i quali sia in corso la pratica di definizione, in sanatoria, fatta salva la restituzione delle detrazioni di cui si è usufruito, in caso di conclusione con esito negativo della pratica stessa”.

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