Immobile con irregolarità urbanistiche, preliminare di vendita fattibile

La verifica dello Stato Legittimo dell’immobile non impedisce il “compromesso” automaticamente. Supponiamo che un promittente venditore e promittente acquirente vogliano accordarsi sulla futura compravendita di un immobile, sul quale risultano presenti difformità o irregolarità edilizie.

Al netto degli obblighi e presupposti vigenti sul rogito definitivo di compravendita, queste due figure si domandano: è possibile stipulare un preliminare di vendita per un immobile in cui entrambe le parti accettano l’esistenza di irregolarità edilizie? La risposta è affermativa, ma va contestualizzata coi dovuti approfondimenti e coi miei consigli.

Il Preliminare di vendita non è un atto con effetti traslativi, ma con effetti obbligatori.

Quello che in gergo viene chiamato “compromesso” è un contratto dove una parte promette la vendita futura dell’immobile, e l’altra parte ne promette l’acquisto, il tutto entro un certo termine e condizioni specifiche. Tra le varie condizioni concordate tra le parti promittenti venditrice e acquirente vi potrebbe essere anche l’avvenuta verifica della regolarità urbanistico edilizia. Potrebbe perfino essere inserita come condizione essenziale (vincolante) o come clausola sospensiva dell’efficacia del preliminare.

Ammettiamo che prima della stipula del preliminare di vendita siano svolte indagini e verifiche dello Stato legittimo e di conformità dell’immobile, da cui emergono illeciti edilizi di vario tipo. E’ la situazione in cui la diversità parziale (a volte anche totale) dell’immobile promesso in vendita potrebbe o meno costituire elemento essenziale per avviare le opportune azioni legali, con possibile risoluzione contrattuale.

A questo punto in presenza di abusi edilizi o irregolarità di vario tipo, gli scenari che potrebbero aprirsi sono:

RIMESSA IN DISCUSSIONE DELLA STIPULA DEL PRELIMINARE, con possibile contrattazione e ribasso del prezzo, oppure il ritiro dell’interesse dal potenziale promissario acquirente. Ciò potrà avvenire con accordo tra le parti, oppure con azione giudiziaria;

CONFERMA DELL’INTERESSE A STIPULARE IL PRELIMINARE, con possibile ridefinizione degli accordi presi e ribasso del prezzo;

Andiamo avanti nel caso n. 2, cioè il soggetto divenuto pienamente consapevole di queste irregolarità edilizie e nonostante ciò confermi la propria volontà a proseguire.

La giurisprudenza civile in tema di commerciabilità degli immobili ha affermato che è possibile stipulare un preliminare di vendita per un immobile con irregolarità di natura edilizia (Attenzione, non stiamo parlando di atti definitivi di compravendita)

Copiato da: https://www.studiotecnicopagliai.it/immobile-irregolarita-urbanistiche-preliminare-vendita/ – Copyright Carlo Pagliai

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