Relazione sulla regolarità edilizia di un immobile

La crescente sete di strumenti atti a certificare la regolarità urbanistica e catastale dei fabbricati oggetto di atti traslativi – alimentata dall’inadeguatezza dei venditori non professionali nell’adempiere l’obbligo di raccogliere informazioni tecniche spesso piuttosto lontane dalla comprensione del comune cittadino e dalla difficoltà nel reperire documentazione vecchia anche di decenni – a fronte dell’assordante silenzio del legislatore su un tema così importante ha consigliato la stesura di questo breve contributo per esaminare una efficace soluzione creata dalla prassi, al fine di individuarne pregi, limiti, obbligatorietà, contenuto e scopi e di delimitarne i confini rispetto a possibili figure affini.Il documento in esame, nato spontaneamente fra gli addetti ai lavori del settore immobiliare, è volto a certificare in maniera ufficiale la regolarità urbanistica e catastale del fabbricato oggetto dell’atto; in assenza di una espressa e completa disciplina legislativa, esso è stato denominato in maniera varia secondo il territorio geografico di riferimento: in alcune province o regioni si è così soliti parlare di “relazione sulla regolarità edilizia” (in breve: r.r.e.), in altre di “relazione tecnica integrata” (r.t.i.), in altre ancora si utilizzano denominazioni varie ed alternative; il legislatore stesso, con il d.l. n. 76/2020 (c.d. decreto “semplificazioni”), primo timido tentativo di regolare questo strumento nato dalla prassi, ha preferito definirla “relazione sullo stato legittimo dell’immobile”.Un chiarimento sugli aspetti prima citati si rende pertanto doveroso al fine di riordinare l’inevitabile confusione di professionisti e privati originata dalla diffusione “a macchia di leopardo” dello strumento – alcune volte erroneamente percepito come obbligatorio dalla clientela, altre volte del tutto ignorato – accentuata dal fiorire di accordi-quadro fra i principali attori professionali di diverse provincie o regioni italiane (Consigli Notarili ed Ordini Tecnici competenti).D’ora innanzi, nel corso del contributo, ci si riferirà al documento in esame con il generico termine di “relazione”, con tale includendo sia la relazione sulla regolarità urbanistica, sia la relazione tecnica integrata, sia – in senso lato – il certificato di stato legittimo, sia qualunque altro documento comunque denominato avente contenuto e finalità analoghe a quella or ora considerande.1. Quale norma disciplina la relazioneCome in principio affermato, nessuna norma disciplina compiutamente la relazione (al contrario, ad es., del ben noto attestato di prestazione energetica, puntualmente regolato in ogni suo elemento), indi per cui il suo sviluppo è frutto quasi esclusivamente della prassi.Tuttavia, possiamo individuarne quale possibile campo di esistenza normativo:L’art. 29, 1-bis, l. n. 52/1985, laddove consente che la conformità catastale oggettiva sia attestata, anziché dalla parte alienante, da un tecnico abilitato agli atti di aggiornamento catastale;Il d.l. n. 76/2020, laddove viene normato il certificato di stato legittimo dell’immobile (con ciò riferendosi al neonato concetto di “stato legittimo dell’immobile” recentemente introdotto nel D.p.r. n. 380/2001).Manca tuttavia un modello legislativamente approvato di relazione, così come una puntuale disciplina del suo contenuto, delle sue modalità di redazione, dei suoi requisiti e della sua obbligatorietà.2. Che cos’è la relazioneLa relazione è una certificazione firmata da tecnico abilitato atta ad attestare – sotto la di lui responsabilità – previo accesso all’immobile e previa raccolta, riordino e verifica dei relativi titoli abilitativi e della correlata documentazione del Catasto, la completa regolarità urbanistica e catastale di un fabbricato.Trattandosi di un documento nato nella prassi quotidiana, non esiste un contenuto minimo obbligatorio né un modello standard da seguire (per quanto siano stati approvati nelle convenzioni-quadro fra gli ordini coinvolti diversi modelli ufficiosi): questa può limitarsi ad attestare genericamente la suddetta regolarità urbanistica e catastale, così come può affiancare l’attestazione con un’elencazione di tutti i titoli abilitativi reperiti sino a giungere a descrivere nel dettaglio caratteristiche tecniche e realizzative del bene.Ciò che è certo è che la relazione, stante il suo scopo pratico, deve quantomeno:Contenere i dati catastali completi dell’immobile;Contenere l’attestazione che il bene è regolare catastalmente ed urbanisticamente;Essere firmata sotto la personale responsabilità del redattore;Essere perfezionata a seguito di un fattuale esame visivo all’immobile – imprescindibile per una concreta e non meramente teorica verifica del contenuto sostanziale della certificazione – e dopo un puntuale accesso agli atti presso i competenti uffici comunali – non parendo sufficiente riunire gli estremi delle pratiche citate mediante mero copia-incolla dagli atti di provenienza e/o dalle precedenti attestazioni di altri tecnici.In mancanza dei presupposti ora esposti la relazione mancherebbe del contenuto minimo richiesto per il perseguimento del suo scopo, e come tale finirebbe per porsi come l’ennesimo fardello burocratico ed economico a carico del venditore.3. Chi può redigere la relazionePare sottointeso che la relazione debba essere redatta da tecnico in possesso di idonei requisiti professionali per certificare sia nella forma sia nel merito tanto la completezza quanto la veridicità del suo contenuto.Come tale, la relazione potrà essere redatta soltanto da un tecnico abilitato alla presentazione di atti di aggiornamento catastale (geometra, ingegnere, architetto).4. A cosa serve la relazioneScopo della relazione è come sopra affermato di certificare la regolarità urbanistica e catastale di uno o più fabbricati oggetto di un atto notarile traslativo, per tale intendendosi qualunque titolo idoneo a trasferire da una parte ad un’altra la proprietà od altro diritto reale sul bene (ad es.: compravendita, donazione, conferimento in società, datio in solutum, ecc.) od a sciogliere comunioni su uno o più beni (divisione).L’aspetto in esame è di cruciale rilevanza per due ordini di motivi, l’uno sostanziale, l’altro formale:In primo luogo, è fondamentale interesse del compratore conoscere l’esatto stato urbanistico e catastale dell’immobile target, qualità determinante per valutare la piena bontà dell’oggetto del proprio investimento (ben note sono gli importi delle spese richieste per sanare eventuali irregolarità edilizie o catastali, piccole o grandi che siano);Ai sensi dell’art. 29, 1° bis, l’atto notarile è nullo (vale a dire privo di effetti) se il venditore non dichiara che i dati catastali e la planimetria depositata in Catasto sono conformi allo stato di fatto esistente; inoltre, ai sensi dell’art. 46 D.p.r. n. 380/2001, sono nulli (vale a dire privi di effetti) gli atti traslativi di diritti reali immobiliari, o di scioglimento di comunioni su uno o più beni, ove non risultino dall’atto gli estremi dei titoli abilitativi in virtù dei quali l’immobile è stato realizzato; in altre parole, l’atto notarile avente ad oggetto un immobile in tutto od in parte abusivo, o dei quali non sono comunque citati correttamente gli estremi dei titoli abilitativi (permesso di costruire, licenza o concessione edilizia, ecc.), o dei quali non è attestata la piena corrispondenza fra i dati e la planimetria catastale (come risultante dall’ultimo aggiornamento) e lo stato di fatto attuale, non può essere ricevuto dal notaio e, se ricevuto, è considerato nullo dall’ordinamento.Si rammenta che il notaio è evidentemente tenuto ad informare le parti circa i presupposti catastali ed urbanistici richiesti per la valida stipula di un atto immobiliare, ed è responsabile in mancanza di una adeguata informativa in merito così come nel caso di cosciente stipula di un atto avente ad oggetto un immobile della cui irregolarità urbanistica o catastale ha l’evidente percezione; non rientra tuttavia fra i compiti del notaio – non possedendone chiaramente le necessarie capacità fisiche e tecniche – accertarsi che l’immobile sia urbanisticamente regolare al di là della formale verifica e riproduzione degli estremi forniti, non essendo pertanto responsabile della irregolarità sostanziale dei titoli documenti esibiti e/o degli immobili che ne sono oggetto.Da qui l’esigenza di individuare una figura professionale tecnica, estranea ed imparziale, che possa sotto la propria responsabilità certificare la correttezza e la veridicità dei dati urbanistici e catastali richiesti per la stipula.5. A cosa non serve la relazione (differenze rispetto a documenti affini):Premesso quanto sopra, possiamo con totale sicurezza affermare che la relazione in esame non serve:Ad attestare il classamento energetico dell’immobile (a tale scopo l’ordinamento ha predisposto l’Attestato di Prestazione Energetica, che deve essere dotato ed allegato obbligatoriamente all’atto traslativo oneroso);A certificare la conformità degli impianti esistenti nel fabbricato (a tale scopo valgono le certificazioni rilasciate dai tecnici installatori e/o manutentori, che devono essere consegnate dal venditore all’acquirente);Ad attestare la libertà dell’immobile da vincoli giuridici pregiudizievoli (ad es.: ipoteche, pignoramenti, prelazioni, affitti, occupazioni senza titoli, ecc.) (l’accertamento della libertà dell’immobile da vincoli giuridici pregiudizievoli rientra nella diretta responsabilità del notaio);A stimare economicamente il bene (a tale scopo occorrerebbe fare redigere da un esperto una perizia di stima, giurata o non giurata);Ad attestare la presenza nel bene di specifiche qualità non attinenti alla regolarità urbanistica e/o catastale dello stesso (detta circostanza può essere oggetto di una specifica garanzia da parte del venditore nel rogito notarile);Ad attestare lo stato di conservazione e di regolare manutenzione della cosa (detta circostanza può essere oggetto di una specifica garanzia da parte del venditore nel rogito notarile);A ricostruire i titoli giuridici di provenienza del bene (successioni, donazioni, compravendita, divisioni, ecc.) (l’esatta ricostruzione delle provenienze nel ventennio od anche anteriori ove dovesse occorrere rientra nella diretta responsabilità del notaio);A provare la proprietà di un bene dalla provenienza incerta od irreperibile (in questo caso occorrerebbe porre in essere una vendita a rischio e pericolo del comparatore);A sanare eventuali irregolarità urbanistiche rilevate (a tale scopo occorre predisporre apposite pratiche presso i competenti uffici comunali);A sanare eventuali irregolarità catastali rilevate (a tale scopo occorre predisporre apposite pratiche presso il competente Catasto provinciale);A sanare l’invalidità di provenienze giuridiche nulle (a tale scopo occorre predisporre un apposito atto notarile);Ad attestare la destinazione urbanistica del terreno censito in unico corpo al fabbricato (a tale scopo l’ordinamento disciplina il certificato di destinazione urbanistica);Ad attestare la stabilità statica dell’edificio (detta circostanza può essere oggetto di una specifica garanzia da parte del venditore nel rogito notarile, o di una attestazione specifica da parte di un tecnico).6. Quanto costa la relazioneSebbene alcuni ordini provinciali abbiano approvato tariffe professionali ad hoc, il costo della relazione varia profondamente in proporzione alle dimensioni ed al valore del fabbricato che ne è oggetto, alla quantità di documenti che il redattore deve reperire, al numero di accessi da effettuare ed al tempo complessivo dedicato alla pratica.Resta inteso che devono essere messi in conto anche gli eventuali costi per sanare le eventuali irregolarità urbanistiche e/o catastali emerse in occasione della compilazione della relazione7. Chi deve pagare la relazioneNon esiste una consuetudine univoca sul punto, in quanto la prassi in determinare provincie e/o regioni pone il costo della relazione a carico del compratore, in altre a carico del venditore, in altre lo ripartisce in parti uguali fra i due.Considerato tuttavia che le dichiarazioni sulla conformità catastale e sull’urbanistica dell’immobile sono a norma di legge a carico del venditore in atto, parrebbe doversi ritenere che –salvo diverso accordo fra le parti – sia quest’ultimo a doverne sopportare il costo, salvo che la stessa sia stata redatta sotto specifica richiesta dal compratore, non sussistendo un motivo oggettivamente apprezzabile.8. Qual è la durata della relazioneIn assenza di specifiche disposizioni a riguardo non esistono termini di durata prestabiliti della relazione; pare tuttavia ritenersi che la stessa implicitamente perda di efficacia laddove tra la sua redazione e l’atto notarile trascorra un periodo di tempo ritenuto non di scarsa rilevanza, tale da potersi legittimamente dubitare circa l’attualità delle attestazioni in essa contenute (il venditore potrebbe nel frattempo avere posto in essere irregolarità nell’immobile).9. Quanto tempo occorre per redigere la relazioneIl tempo per redigere la relazione è indefinibile preventivamente, essendo proporzionale alle dimensioni dell’immobile, al numero di documenti da reperire (per il cui recupero il tecnico dovrebbe sottostare alle attese dei competenti uffici pubblici) e di accessi da effettuare, tenuto altresì conto del carico ordinario e straordinario di lavoro del professionista incaricato.Indicativamente, si può spaziare da alcuni giorni per i casi più semplici e documentalmente completi a diversi mesi per i casi più complessi e da ricostruire ab origine documentalmente.Ai tempi di attesa per la redazione della relazione vanno ovviamente aggiunti quelli richiesti per la sanatoria di eventuali irregolarità che dovessero emergere nel corso della sua stesura.10. La relazione è obbligatoria per la stipula dell’atto? Il notaio è obbligato a stipulare senza di essa, ove le parti convengano di non utilizzarla?Come testè affermato, nessuna norma di legge disciplina integralmente la relazione, indi per cui tanto meno sussiste un obbligo giuridico per le parti di fornirsi della stessa per la stipula di un atto notarile (a differenza, ad es., dell’attestato di prestazione energetica, che è un allegato obbligatorio degli atti traslativi onerosi, sotto pena di una grave sanzione pecuniaria), ben potendo il venditore raggiungere la certezza delle dichiarazioni rese attraverso altri strumenti.Sul punto ha generato ingiustificamente confusione fra il pubblico e fra gli addetti ai lavori la decisione di alcuni ordini professionali territoriali di stipulare accordi-quadro per favorire la promozione di questo utilissimo strumento, volti anche a disciplinarne contenuto e talvolta a calmierarne i costi.Si ribadisce d’altro canto come non sia facoltà di nessun organo di alcun ordine o istituzione professionale imporre ai propri aderenti nè tantomeno alla cittadinanza l’utilizzo forzato di uno strumento giuridico che, per quanto utile e dalle lodevoli finalità, il pur colpevole silenzio del legislatore non ha mai reso obbligatorio, in quanto soltanto la legge – e non certo un accordo quadro fra ordini professionali od una loro deliberazione interna – può imporre l’esibizione o l’utilizzo di un documento a pena di non ricevibilità dell’atto notarile (che è, non dimentichiamo, diritto delle parti stipulare e dovere del pubblico ufficiale ricevere).Di fronte al rifiuto consapevole delle parti di ricorrere alla relazione, pertanto, il notaio non ha alcuna facoltà di rifiutare la stipula dell’atto, in quanto l’art. 27 della legge notarile (n. 89/1913) obbliga il pubblico ufficiale alla stipula ogni volta che ne sia richiesto, potendo rifiutarsi ai sensi dell’art. 28 della medesima legge soltanto in caso di atti espressamente proibiti dalla legge, dall’ordine pubblico o dal buon costume (in nessuna di dette categorie rientrando un accordo-quadro fra ordini professionali od una loro deliberazione interna); nè il notaio che riceva detto atto può essere reso destinatario alcun provvedimento sanzionatorio, esponendosi piuttosto alle gravi sanzioni derivanti dal rifiuto di un atto dovuto nel caso in cui – rettamente – le parti pretendano dal medesimo la stipula dell’atto senza un documento per legge non obbligatorio.È chiaro in ogni caso – stante l’importanza delle dichiarazioni da rendere in atto e la difficoltà per un non professionista di possedere le conoscenze idonee ad accertare la fondatezza delle proprie dichiarazioni – che il notaio, prima di ricevere un atto in assenza della verifica scritta di un professionista, informerà adeguatamente le parti circa le possibili conseguenze civili, penali ed amministrative dell’inadeguatezza dei dati forniti e delle dichiarazioni rese in atto.Si auspica al riguardo un pronto intervento del legislatore per disciplinare con minuziosità questo strumento dalla cruciale importanza se del caso valutando di imporne l’obbligatorietà a pena di nullità dell’atto notarile.
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